巩固提升老旧小区改造成果 激发社区治理新活力

推进老旧小区改造是提升城市品质、改善民生福祉的重要举措。2023年7月18日，住建部和国家发展改革委发布了《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，强调“楼道革命”“环境革命”“管理革命”三大重点，充分体现了国家对老旧小区改造的高度重视。

县委、县政府高瞻远瞩，时刻秉持“以人民为中心”的发展理念，自2022年开始，连续三年对我县乡馨小区、丛林小区、粮贸小区、幸福一区、畜牧中心家属楼、烟草公司家属楼等26个老旧小区进行了改造提升，改造内容涉及建筑物屋面及内外墙面维修、粉刷、防水、保温改造，室外围墙维修、给水排水供电供暖排污等管道线路改造，小区内路面硬化、车棚停车位划线改造、照明监控健身器材门禁等设施安装配备等，基本做到了应改尽改，获得了人民群众的一致好评。然而，老旧小区改造中仍然存在一些不容忽视的问题，主要表现在以下四个方面：

一是居民参与度不高。尽管老旧小区改造前全面开展了问卷调查，但引导居民参与的方式方法还较为单一、不够新颖，影响了宣传动员的效果。居民自治组织发育不足，缺乏实质性协商机制，难以形成集体意愿共识。许多老旧小区居民习惯于无偿物业服务模式，缺乏“花钱买服务”的意识，自觉主动参与、积极共建共享的意识较为淡薄。

二是适老化考虑不周。随着老龄化进程加速，老旧小区逐渐成为老年人居住的集中区域。然而，当前老旧小区改造的重点更多是对原有硬件基础设施进行改造升级，欠缺对老年人综合养老服务的衔接布局。比如，缺少对老年食堂、康复理疗等设施和服务的配置完善，老年人要想享受相关服务还得前往社区食堂或日间照料中心等，较为不便。另外，老旧小区院内空间普遍狭小，规划不够科学，通常只限于硬化、绿化和亮化，缺乏满足老年人需求的无障碍设施、休息座椅、急救呼叫系统等设施。

三是电梯安装较困难。安装电梯对方便老旧小区居民日常生活无疑是件利大于弊的好事，县政府也通过补贴方式给予了大力支持。但加装电梯涉及居民实际利益，导致矛盾纠纷频发（如低层住户反对电梯加装），业主往往需要花费较长时间通过协商等途径解决问题，造成老旧小区加装电梯进展缓慢、安装率不高。

四是后续管理难保障。一些老旧小区长期无物业或物业费收缴率低，改造后设施维护责任不明确，可能导致基础设施破损、环境卫生脏乱差等老问题反弹。充电桩、健身器材等设施因维护资金不足或管理责任不清，损坏后无人修复。公共收益反哺机制不健全，部分小区停车费、广告收入等未有效用于后续维护。

为此建议：

一要创优居民参与平台。老旧小区改造前，政府相关部门可协调小区组建“居民改造委员会”，通过听证会、问卷调查、组织实地参观已改造小区等方式收集意见需求，利用“线上投票平台”提高参与便利性，在充分尊重民意的同时注重培养居民的主人翁意识。对争议问题，应主动协调引入第三方调解机构，平衡不同楼层居民利益，减少改造阻力。建立施工信息公示制度，通过社区公告、微信小程序实时更新进度，接受居民监督。将改造与社区治理相结合，积极培育业主委员会、社区社会组织等自治力量，推动居民全过程参与和监督，携手共建共治共享。

二要突出适老化改造。老旧小区改造不仅要满足当前老年人的需求，还要适应未来老龄化加剧的情况。建议老旧小区改造不仅要改善硬件设施，还要在社区治理、服务模式上创新，构建便捷舒适的宜养环境。可结合“15分钟养老服务圈”规划，将社区养老服务中心、老年食堂、卫生服务站等设施纳入改造蓝图。利用闲置地下室等空间资源，就近改造康复理疗室、休闲娱乐室、互助照看区等，帮助老年人更加便捷地接受贴心服务。根据老年人出行的特点，优先推进无障碍坡道、楼道扶手、防滑地砖等适老化设施改造，方便老年人出行。同时，在小区公共区域科学设置休息座椅、安装紧急呼叫系统、配备AED急救设备等，以确保老年人能够及时得到救助。

三要加强电梯加装改造。继续推行低楼层少负担、高楼层多负担、政府提供相应补贴的“阶梯式分摊法”。同时，可借鉴江西等地的业主分摊办法，突出“谁受益，谁出资”的原则，将加装、使用、维护电梯等费用由实际使用人负担，实行一楼业主不分担、二楼以上业主分层分级出资的方式，有效加快电梯加装工作。必要时，还可通过减免相应物业费、公共收益倾斜等方式平衡低层住户利益损失。

四要健全长效维护机制。县政府可出台相关制度，强化属地管理责任，厘清各部门工作职责，加强对改造后老旧小区长效管理的帮助指导，优化各司其职、齐抓共管的工作格局。规范物业服务管理，对改造后小区分类施策，商品房小区引入市场化物业，开放式小区推行“社区托管+居民自治”模式，确保优质物业服务及时跟进。建立健全“公共收益反哺”机制，探索多方代表共同参与的物业联席会，共同研究公共区域广告、停车费、便民服务点等收益归属和资金使用计划，提升后续维护的精准性长效性。建议将物业费缴纳纳入个人信用体系，提升缴费率，确保维护资金的稳定性。

老旧小区改造不仅是“硬件升级”，更是城市治理能力的考验，需从“工程思维”转向“治理思维”，通过政策创新、技术赋能和社区激活，实现“硬件更新”与“治理升级”双轮驱动。未来可进一步探索“改造+产业”模式，将老旧小区融入城市文旅、便民服务等新业态，激发社区可持续发展活力。